Пример бизнес-плана приобретения коммерческой недвижимости

Бизнес-план проекта приобретения коммерческой недвижимости Стоимость проекта: 90 млн. рублей. Срок проекта: 9 лет. Ставка внутренней рентабельности: 15,14 % годовых. Чистый приведенный доход: 55,8 млн. рублей г. Москва, 2019 год БИЗНЕС-ПЛАН Проекта приобретения коммерческой недвижимости

2 Оглавление РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА ...................................................................................................5 СУТЬ ПРОЕКТА И ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ ..............................................5 ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА .................................................................................................5 РЕЗУЛЬТАТЫ АНАЛИЗА ПОТЕНЦИАЛА РЫНКА .................................................................5 СТРАТЕГИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА ..............................................................................5 КЛЮЧЕВЫЕ ПРОГНОЗЫ И КОЭФФИЦИЕНТЫ ...................................................................5 СТОИМОСТЬ ПРОЕКТА ................................................................................................6 SWOT- АНАЛИЗ .........................................................................................................7 ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА ..............................................................................................8 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ .........................................................................8 СТАДИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА ...................................................................................8 МЕСТО РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА ....................................................................................8 ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА ...............................................................8 ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОСНОВНЫХ УЧАСТНИКАХ ПРОЕКТА ..................................9 РОЛИ И ПОРЯДОК ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ УЧАСТНИКОВ ПРОЕКТА В ХОДЕ РЕАЛИЗАЦИИ .........9 ООО «XXX» .........................................................................................................9 Арендаторы ........................................................................................................9 ПРИЧИНЫ ЗАИНТЕРЕСОВАННОСТИ В ПРОЕКТЕ ..............................................................9 НАЛИЧИЕ ОПЫТА РАБОТЫ В ОТРАСЛИ ..........................................................................9 ОПИСАНИЕ УСЛУГИ ...............................................................................................10 СТЕПЕНЬ ГОТОВНОСТИ ПРОДУКТОВ К ВЫПУСКУ И РЕАЛИЗАЦИИ ...................................10 АНАЛИЗ РЫНКА......................................................................................................10 ТЕКУЩИЙ И ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ОБЪЕМ РЫНКА .............................................................10 СТЕПЕНЬ НАСЫЩЕННОСТИ РЫНКА .............................................................................11 ДИНАМИКА РАЗВИТИЯ РЫНКА ....................................................................................11 ОПИСАНИЕ СТРУКТУРЫ (ОСНОВНЫХ СЕГМЕНТОВ) РЫНКА ............................................12 ПОКАЗАТЕЛИ РЫНОЧНОЙ КОНЦЕНТРАЦИИ ..................................................................13 ОСНОВНЫЕ ПРЯМЫЕ КОНКУРЕНТЫ И КОНКУРЕНТЫ, ПРОИЗВОДЯЩИЕ ПРОДУКТЫЗАМЕНИТЕЛИ ............................................................................................................14 БАРЬЕРЫ ВХОДА В ОТРАСЛЬ .....................................................................................14 ДАННЫЕ О СЕЗОННОСТИ СПРОСА ИЛИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ................................................14 ПРИНЦИПЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ...............................................................................14 ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН .................................................................................14 ПЛАН ПРОДАЖ И СТРАТЕГИЯ МАРКЕТИНГА ....................................................15 ПЛАН ПРОДАЖ..........................................................................................................15 СТРАТЕГИЯ МАРКЕТИНГА ....................................................................................15 ТЕКУЩАЯ И ПРОГНОЗНАЯ ДОЛЯ КОМПАНИИ НА РЫНКЕ ................................................15

3 СТРАТЕГИЯ КОНКУРЕНТНОЙ БОРЬБЫ .........................................................................15 ОСНОВНЫЕ КАНАЛЫ ПРОДАЖ ....................................................................................16 МЕТОДЫ СТИМУЛИРОВАНИЯ СБЫТА ...........................................................................16 ПЛАН ПРОИЗВОДСТВА (ЭКСПЛУАТАЦИИ) ........................................................17 АНАЛИЗ РЕСУРСОВ ...............................................................................................17 КАДРОВЫЕ РЕСУРСЫ ................................................................................................17 ВОЗДЕЙСТВИЕ ПРОЕКТА НА ОКРУЖАЮЩУЮ СРЕДУ ....................................17 ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ............................................................................................18 ОСНОВНЫЕ ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ПО ПРОЕКТУ ............................................................18 РАСЧЕТ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ПРОЕКТА ...........................................................19 КЛЮЧЕВЫЕ ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА .......................................................21 ПЛАН ФИНАНСИРОВАНИЯ ..........................................................................................22 ОЦЕНКА ВОЗДЕЙСТВИЯ ИЗМЕНЕНИЙ КЛЮЧЕВЫХ ФАКТОРОВ НА ПРОЕКТ ...................................................................................................................................24 АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТА ......................................................................24 АНАЛИЗ БЕЗУБЫТОЧНОСТИ .......................................................................................24 ПРОГНОЗ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ................................................................54 ОТЧЕТ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ ПО ГОДАМ, РУБ. ........................................................56 Список иллюстраций Рисунок 1 Приобретаемое здание ....................................................................... 8 Рисунок 2 Расположение объекта ............ Ошибка! Закладка не определена. Рисунок 3 Динамика ввода новых торговых площадей ................................... 11 Рисунок 4 Основные сегменты рынка коммерческой недвижимости ............. 12 Рисунок 5 Прибыль проекта по годам, руб. ...................................................... 22 Рисунок 6 DSCR по годам .................................................................................. 23 Рисунок 7 Анализ чувствительности ................................................................. 24 Рисунок 8 Анализ безубыточности .................................................................... 25

4 Список таблиц Таблица 1 Уровень концентрации бизнеса ...................................................... 13 Таблица 2 Сдаваемые в аренду объекты ......................................................... 15 Таблица 3 Темпы индексов-дефляторов на срок проекта .............................. 18 Таблица 4 Налогообложение проекта ............................................................... 18 Таблица 5 Первоначальная стоимость продажи ............................................. 18 Таблица 6 Выручка проекта по годам, руб. ...................................................... 19 Таблица 7 Численность персонала ................................................................... 19 Таблица 8 Ежемесячные общие издержки ....................................................... 19 Таблица 9 Исходные данные для расчета ставки дисконтирования.............. 19 Таблица 10 Расчет стоимости собственного капитала (CAPM) в номинальном выражении ........................................................................................................... 20 Таблица 11 Расчет коэффициента бета с учетом долга ................................. 20 Таблица 12 Расчет специфического риска Компании ..................................... 20 Таблица 13 Расчет ставки дисконтирования .................................................... 20 Таблица 14 Ключевые финансовые показатели проекта ................................ 21 Таблица 15 Прибыль проекта нарастающим итогом ....................................... 21 Таблица 16 Направление расходования средств ............................................ 22 Таблица 17 Структура финансирования проекта ............................................. 22 Таблица 18 График движения средств по кредиту .......................................... 23 Таблица 19 Прогноз движения денежных средств .......................................... 54 Таблица 20 Отчет о прибылях и убытках ......................................................... 56

5 РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА Суть проекта и целесообразность его реализации Настоящий бизнес-план рассматривает вопрос приобретения в собственность объекта коммерческой недвижимости (здания) в XXX г. Москвы. Здание уже частично находится в собственности инициатора проекта, вторая его часть принадлежит другому собственнику. Эту часть предполагается выкупить и продолжить сдачу ее в аренду. Проект будет реализовывать опытная компетентная компания, много лет занимающаяся арендным бизнесом. Инициатор проекта Инициатором проекта выступает Общество с ограниченной ответственностью “XXX” (далее по тексту – “Компания”). Учредители (акционеры) Размер уставного (акционерного) капитала: 10000 рублей Доля оплаченного капитала: 100% Перечень основных учредителей: XXX, доля 100% Информация о руководителях: XXX Результаты анализа потенциала рынка Потенциал рынка коммерческой недвижимости в г. Москве составляет около 2 миллионов квадратных метров, или 38,5 миллиардов рублей в год в денежном выражении. Стратегия реализации проекта Стратегия проекта включает в себя консолидацию активов в распоряжении инициатора проекта и в дальнейшем – обеспечение арендаторам условий для успешного ведения бизнеса в рассматриваемом здании с целью последующей пролонгации договоров. Приобретение объекта недвижимости запланировано на август 2019 года после получения банковского кредита. Ключевые прогнозы и коэффициенты

6 Горизонт планирования в рамках проекта: 9 лет Объем инвестиций: 90 млн. рублей Таблица 2 Ключевые прогнозы и коэффициенты Показатель Значение Прибыль проекта, руб. 156 182 445 Баланс наличности на конец проекта, руб. 90 782 445 Чистый приведенный доход проекта, руб. 55 818 731 Внутренняя норма рентабельности, % 15,14% Период окупаемости, мес. 22,0 Дисконтированный период окупаемости, мес. 27,9 Общая стоимость проекта, руб. 90 000 000 Собственные средства 10 000 000 Кредит банка 80 000 000 Дисконтированная терминальная стоимость, руб. 151 285 382 Стоимость проекта Стоимость проекта составляет 90 миллионов рублей. Инвестиции в размере 10 миллионов рублей будут профинансированы за счет собственных средств инициатора проекта, 80 миллионов планируется привлечь в качестве банковского кредита по ставке 8,9% годовых.

7 SWOT- анализ ключевые факторы успеха и основные риски проекта Сильные стороны: • Расположение здания в густонаселенном жилом районе с плотной застройкой высотными зданиями делает его привлекательным для арендаторов, ориентированных на обслуживание населения • Расположение напротив здания бизнес-центров, включая офис XXX обеспечивает арендаторов доступом к платежеспособной клиентуре – сотрудникам размещенных в них компаний. • Расположение здания на первой линии XXX улицы, имеющей плотный автомобильный трафик, также позволяет арендаторам получать дополнительных клиентов. • Наличие на момент покупки здания арендаторов на все площади с долгосрочными контрактами позволяет не беспокоиться о продажах в ближайшие 4-5 лет. Слабые стороны: • Отсутствие собственной парковки. Возможности: • Повышение стоимости аренды на уровне от 7 до 10% в год (условия заложены в договоры с арендаторами). • Сдача в аренду свободных площадей (имеется два помещения – 50 и 10 кв. метров). Угрозы: • Занятие каждым арендатором значительной доли здания создает риск существенного сокращения денежного потока в случае, если кто-то из них съедет. • Проблемы у арендаторов в случае ухудшения экономической ситуации в стране. Анализируя сильные и слабые стороны рассматриваемого бизнеса, можно отметить, что расположение здания является очень привлекательным для арендаторов. В связи с этим, представляется маловероятным как то, что кто-то из них съедет по собственному желанию, или же будет не способен оплачивать аренду из-за проблем в бизнесе.

8 ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА Описание объекта недвижимости В рамках проекта планируется приобретение нежилого объекта по адресу г. Москва ул. XXX. Объект представляет собой двухэтажное здание с полезной площадью 942,7 квадратных метров. Под «полезной площадью» подразумевается площадь, которая может быть сдана в аренду. Стадия реализации проекта Проект находится на стадии полной готовности к исполнению. На момент подготовки бизнес-плана почти на все площади заключены долгосрочные договоры аренды. Единственное свободное помещение площадью 50 кв. метров готов взять в аренду один из действующих арендаторов. Место реализации проекта Проект будет реализовываться на территории XXX г. Москвы. Целесообразность реализации проекта Целесообразность проекта для получателя средств заключается в снижении рисков бизнеса и в получении синергетического эффекта от владения нежилыми помещениями, на 100% обеспеченными арендаторами. Рисунок 1 Приобретаемое здание

9 Информация об Основных участниках проекта Роли и порядок взаимодействия участников проекта в ходе реализации ООО «XXX» Компания планирует заниматься исключительно эксплуатацией приобретаемого здания, поддержания его в исправном состоянии и сдачей в аренду площадей в нем. Арендаторы Долгосрочными арендаторами помещений в приобретаемом здании являются: • ООО «XXX» • ООО "XXX" (сетевой магазин «XXX») • ООО "XXX" (пиццерия под брендом «XXX» • XXX Причины заинтересованности в проекте Причины заинтересованности инициатора в проекте связаны с тем, что в настоящее время ему принадлежит часть данного здания. Открывшаяся возможность покупки доли второго собственника позволит получить здание в собственность полностью. В данном случае срабатывает синергетический эффект, поскольку здание целиком стоит дороже чем две его части, а следовательно – помимо эксплуатационного дохода вырастет стоимость имеющегося в распоряжении инициатора на данный момент актива. Наличие опыта работы в отрасли Инициатор проекта в течение длительного периода времени занимается арендным бизнесом именно в приобретаемом здании, отлично знает технологию работы с арендаторами и эксплуатации, и обслуживания данного объекта.

10 ОПИСАНИЕ УСЛУГИ Как уже было указано выше, услуга, оказываемая клиентам в рамках проекта – это сдача в аренду площадей коммерческой недвижимости. Ключевое свойство приобретаемого объекта недвижимости – это его расположение. На противоположной стороне XXX улицы находится цепь бизнесцентров, которая протянулась до ул. XXX. Все бизнес-центры находятся в радиусе пешей доступности. С правой стороны находится густонаселенный район высотной застройки. При этом район отсечен от соседних со всех сторон – с запада и юга – железной дорогой, с севера и востока – широкими магистралями. В результате, в случае перемещения пешком жители района могут делать покупки и получать услуги только внутри района, в котором имеется не много коммерческих объектов. Приобретаемое здание находится в центре данного района, что создает для арендаторов ощутимое преимущество, которое, в свою очередь. гарантирует то, что они будут арендовать занимаемые площади так долго, как только смогут. Степень готовности продуктов к выпуску и реализации Имеющиеся в здании площади не только на 100% готовы к реализации, но и уже сданы по долгосрочным контрактам. Анализ рынка Текущий и потенциальный объем рынка Окончание 2018 года и начало 2019 характеризуются позитивными изменениями на московском рынке коммерческой недвижимости. Объем сделок (общее количество арендованных и купленных помещений) на офисном рынке Москвы за год достиг 2 млн кв.м, что является историческим рекордом для рынка1. Средние взвешенные ставки на офисы по Москве за год выросли на 2,3% в реальном исчислении. В сегменте уличной торговой недвижимости в 2018 году суммарный объем площадей данного формата составил 583 600 кв.м, что на 0,6% больше, чем в 2017 году (+ 5300 кв.м). При этом уровень свободных помещений составил 6,5%, что на 2,7% меньше, чем в 2017 году2. 1 Источник: Cushman & Wakefield, «Итоговый обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам 2018 года и предварительные прогнозы развития рынка в 2019 году». 2 Источник: агентство Knight Frank

11 К 2020 году на рынке ожидается рост предложения за счет новых площадей в XXX, а также рост доли предприятий общественного питания среди арендаторов на 5-7%. Степень насыщенности рынка По оценкам большинства консалтинговый компаний, работающих на рынке недвижимости, уровень спроса на коммерческую недвижимость в 2018-19 годах приблизился к объему предложения. В связи с этим, насыщенность рынка можно оценить как очень умеренную. Динамика развития рынка Динамика ввода новых площадей по годам представлена на рис. 3 ниже. Согласно прогнозу компании Cushman & Wakefield, объем ввода новых торговых площадей в Москве в 2019 году составит около 300 тысяч квадратных метров, что в три раза превосходит аналогичный показатель 2018 года. Такое увеличение косвенно свидетельствует о том, что участники рынка почувствовали восстановление спроса. За пределами Центрального административного округа Москвы объем помещений стрит-ритейл пополняется за счет предложения в новостройках, а в его границах – это реконструкция старых объектов (последние 1-2 года Департамент городского имущества стал активнее продавать свое имущество девелоперам для дальнейшей реконструкции). Примерно такой же объем – 382 тысячи квадратных метров будет введено в 2019 году на рынке офисной недвижимости. Однако, следует отметить, что растущее на рынке предложение не окажет влияния на арендный бизнес, описываемый данным бизнеспланом. Дело в том, что арендаторы приобретаемого здания ориентированы на обслуживание локального рынка. На схеме, Рисунок 2 Динамика ввода новых торговых площадей

12 представленной на рисунке 2 видно, что район плотно застроен и в нем нет места для новостроек. А следовательно – в нем не могут появиться новые конкурирующие площади коммерческой недвижимости. Таким образом, общее оживление торговли будет положительно влиять на бизнес арендаторов и при этом они не будут подвержены риску появления в районе новых конкурентов. Описание структуры (основных сегментов) рынка Коммерческая недвижимость разделяется на пять основных сегментов: торговая, офисная, складская и гостиничная недвижимость. Структура инвестиций по видам недвижимости в 2018 году представлена на Рисунке 43. Согласно представленным данным, более 50% инвестиции пришлось на торговую недвижимость, на втором месте находится офисная недвижимость. То есть, наиболее востребованной является именно сегмент торговой недвижимости. 3 Источник: Colliers International, «Обзор рынка коммерческой недвижимости: итога 2018 года» Рисунок 3 Основные сегменты рынка коммерческой недвижимости

13 Показатели рыночной концентрации Применительно к рынку недвижимости под концентрацией бизнеса относится доля недвижимости, находящейся под управлением профессиональных управляющих компаний. Данные о степени концентрации представлены в Таблице1 ниже4: Таблица 1 Уровень концентрации бизнеса Тип недвижимости Доля площадей под управлением профессиональных компаний Офисная недвижимость и формат mixed-use 42% Торговая недвижимость и развлечения 82% Складская и производственная недвижимость 30% Административные здания, в том числе: • Здания НИИ • Здания государственных корпораций • Здания органов власти 6,50% Прочие здания, находящиеся в федеральной/городской собственности, а также прочие типы недвижимости, в том числе: • Гостиницы • Объекты культуры • Вокзалы • Аэропорты • Медицинские учреждения 2,50% Как видно из приведенных данных, максимальная концентрация бизнеса профессиональных управляющих компаний находится в секторе торговой недвижимости – более 80% от общего объема рынка привлекают внешнее управление. Вторым сегментом с наибольшей концентрацией профессиональных управляющих компаний является сегмент высококачественной офисной недвижимости – 42%. Далее следует сегмент качественных производственно-складских комплексов, уровень концентрации в котором равняется 30%. 4 Источник: агентство GVA Sawyer

14 Основные прямые конкуренты и конкуренты, производящие продукты-заменители Основными конкурентами на рассматриваемом микрорынке являются существующие объекты коммерческой недвижимости в районе расположения приобретаемого здания. Однако их немного и на сегодня все они заняты. При этом большинство таких объектов расположены вдоль XXX, либо на улице XXX, то есть в значительно менее привлекательных с точки зрения доступности местах. Барьеры входа в отрасль Барьеры входа в отрасль являются достаточно высокими. В первую очередь причиной этого является отсутствие возможности создания новых объектов коммерческой недвижимости в районе. Кроме этого, стоимость таких объектов является достаточно большой, что также сокращает возможность появления новых конкурентов. Данные о сезонности спроса или предложения Рынок коммерческой недвижимости подвержен достаточно сильному влиянию фактора сезонности. Количество сделок сокращается летом в период отпусков и зимой перед и после Нового Года. Однако, поскольку 1) у Компании уже имеются арендаторы на всю площадь здания и 2) договоры аренды являются долгосрочными, фактор сезонности не будет оказывать никакого влияния на рассматриваемый бизнес. Принципы ценообразования Ценообразование во всех заключенных договорах было заложено на основе существующих рыночных условий в г. Москве на момент их подписания. Кроме того, договорами предусмотрено ежегодное повышение цены от 7 до 10 процентов (в зависимости от конкретных договоров). ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН Организационный план предусматривает только мероприятия по приобретению здания в собственность и регистрацию прав собственности. Никаких других организационных мероприятий не требуется.

15 ПЛАН ПРОДАЖ И СТРАТЕГИЯ МАРКЕТИНГА План продаж В течение проекта Компания планирует сдавать в аренду несколько помещений (Таблица 2) Таблица 2 Сдаваемые в аренду объекты Объект Площадь, кв. м. Цена 1 кв. м. XXX 320 1 203 XXX 140 3 363 XXX 140 2 625 XXX 293 512 XXX 50 1 200 Все помещения сдаются в аренду в настоящем времени, за исключением помещения площадью 50 кв. м., сдача которого запланирована с 2020 года. Ежегодно, при условии продления договора, цена одного квадратного метра возрастает на 7%. С учетом роста цена ниже представлена выручка от сдачи помещений по годам (таблица 4 ). Таблица 4 Выручка от сдачи объектов по годам ИТОГО 2019 2020 2021 2022 XXX 59 361 041 2 310 000 5 139 750 5 910 690 6 430 691 XXX 63 815 274 2 824 800 5 946 150 6 362 430 6 806 010 XXX 45 807 300 2 205 000 4 585 000 4 795 000 5 005 000 XXX 46 179 594 1 500 000 3 960 000 4 356 000 4 791 600 XXX 8 048 328 - 720 000 770 400 824 328 223 211 536 8 839 800 20 350 900 22 194 520 23 857 629 2023 2024 2025 2026 2027 XXX 6 880 839 7 362 498 7 877 873 8 429 324 9 019 377 XXX 7 281 827 7 791 554 8 336 963 8 920 551 9 544 989 XXX 5 215 000 5 425 000 5 778 500 6 182 995 6 615 805 XXX 5 270 760 5 797 836 6 377 616 6 824 049 7 301 733 XXX 1 543 500 943 740 1 009 800 1 080 480 1 156 080 26 191 926 27 320 628 29 380 752 31 437 399 33 637 983 Стратегия маркетинга Текущая и прогнозная доля Компании на рынке Доля Компании на рынке является незначительной и по прогнозам изменений не предвидится. Стратегия конкурентной борьбы Принятая Компанией стратегия конкурентной борьбы основывается на необходимости удержания существующих клиентов.

16 Основным фактором, способствующим реализации данной стратегии, является уникальное расположение здания, дающее возможность арендаторам хорошо зарабатывать. Поскольку район уже плотно застроен, альтернативные возможности в нем у арендаторов появиться не могут. В свою очередь – арендаторы также не находятся под давлением со стороны конкурентов. Вторым фактором, обеспечивающим сохранение арендаторов, являются хорошие деловые и личные отношения с ними. Такие отношения уже выстроены в течение предыдущих лет и продолжают поддерживаться. Основные каналы продаж Основным каналом продаж в рамках проекта являются прямые продажи арендаторам, поскольку: 1) их немного 2) договоры с ними заключены достаточно давно и с ними установлены личные отношения. Методы стимулирования сбыта Поскольку все площади уже сданы в аренду, стимулирование сбыта не требуется.

17 ПЛАН ПРОИЗВОДСТВА (ЭКСПЛУАТАЦИИ) Не применимо для рассматриваемого проекта. АНАЛИЗ РЕСУРСОВ Анализ имеющихся/необходимых для реализации проекта площадей дан в разделе «описание объекта недвижимости». Кадровые ресурсы Приобретение коммерческой недвижимости не требует большого штата, поэтому кадровый состав будет включать в себя главного директора и бухгалтера. В остальном данный пункт не применим для рассматриваемого проекта. ВОЗДЕЙСТВИЕ ПРОЕКТА НА ОКРУЖАЮЩУЮ СРЕДУ Проект не оказывает на окружающую среду никакого воздействия.

18 ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН Основные исходные данные по проекту Срок проекта: 9 лет Начало расчетов: август 2019 года Период планирования: Квартал Основная валюта проекта: Рубли Годовая ставка дисконтирования рассчитана по CAPM и составляет 9,82%. Расчеты производились с учетом уровня инфляции. Уровни инфляции по проекту взяты из "Прогноза индексов-дефляторов и инфляции до 2030 г. (в %)" по определенным позициям. Таблица 3 Темпы индексов-дефляторов на срок проекта 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Инфляция 4,7% 4,3% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 2,6% 2,6% Срок начисления амортизации на здание составляет 20 лет. При расчетах проекта использовалась упрощенная система налогообложения (таблица 4). Таблица 4 Налогообложение проекта Название налога База Периодичность выплат Ставка УСН Доходы Квартал 6,0% Социальные взносы Зарплата Месяц 30,6% Налог на имущество Средняя стоимость имущества Квартал 438000 В таблице 5 указаны первоначальная цена аренды за квадратный метр: Таблица 5 Первоначальная стоимость продажи Объект Цена, руб. XXX 1 203 XXX 3 363 XXX 2 625 XXX 512 XXX 1 200

19 С учетом объема производства и цены ниже представлена годовая выручка проекта: Таблица 6 Выручка проекта по годам, руб. ИТОГО 2019 2020 2021 2022 XXX 59 361 041 2 310 000 5 139 750 5 910 690 6 430 691 XXX 63 815 274 2 824 800 5 946 150 6 362 430 6 806 010 XXX 45 807 300 2 205 000 4 585 000 4 795 000 5 005 000 XXX 46 179 594 1 500 000 3 960 000 4 356 000 4 791 600 XXX 8 048 328 - 720 000 770 400 824 328 223 211 536 8 839 800 20 350 900 22 194 520 23 857 629 2023 2024 2025 2026 2027 XXX 6 880 839 7 362 498 7 877 873 8 429 324 9 019 377 XXX 7 281 827 7 791 554 8 336 963 8 920 551 9 544 989 XXX 5 215 000 5 425 000 5 778 500 6 182 995 6 615 805 XXX 5 270 760 5 797 836 6 377 616 6 824 049 7 301 733 XXX 1 543 500 943 740 1 009 800 1 080 480 1 156 080 26 191 926 27 320 628 29 380 752 31 437 399 33 637 983 Ежеквартальные общие затраты и затраты на оплату труда представлены в Таблицах 7 и 8. Таблица 7 Численность персонала Должность Плановая численность Планируемая заработная плата, руб. Генеральный директор 1 60 000 Бухгалтер 1 30 000 Таблица 8 Ежеквартальные общие издержки Наименование Сумма в квартал 1 Услуги банка 17 112 2 Услуги интернет 15 003 3 Услуги удостоверяющего центра 1 320 4 Юридические услуги 150 000 5 Эксплуатация 75 900 Услуги банка оплачиваются ежегодно в первом квартале, остальные выплаты производятся ежеквартально. Расчет ставки дисконтирования проекта Годовая ставка дисконтирования рассчитана по CAPM и составляет 9,82%. Ниже представлены исходные данные с указанием источников: Таблица 9 Исходные данные для расчета ставки дисконтирования Показатель Источник Безрисковая ставка 2,30% https://www.federalreserve.gov Премия за риск вложения в акции 2,60% Damodaran Доходность еврооблигаций РФ 4,55% http://www.rusbonds.ru

20 Доходность ОФЗ 8,09% http://www.rusbonds.ru Премия за страновой риск 3,16% Damodaran, 2017 г. Премия за размер Компании 2,00% http://ru.scribd.com Коэффициент бета СК фирмы без учета долга 40,00% Damodaran D/E 800,00% Кредитный спред 0,00% Экспертная оценка Для корректного расчета необходимо дополнительно рассчитать стоимость собственного капитала, коэффициент бета с учетом долга и специфический риск Компании, данные расчеты представлены ниже. Таблица 10 Расчет стоимости собственного капитала (CAPM) в номинальном выражении Стоимость собственного капитала Безрисковая ставка 2,30% Премия за риск вложения в акции 2,6% Коэффициент бета СК фирмы с учетом долга 3,4 Премия за страновой риск 3,2% Премия за размер Компании 2,0% Премия за специфический риск Компании 1,1% Стоимость собственного капитала (US$) 17,4% Доходность еврооблигаций РФ 4,6% Доходность ОФЗ 8,1% Стоимость собственного капитала (RUR) 21,4% Таблица 11 Расчет коэффициента бета с учетом долга Коэффициент бета Коэффициент бета СК фирмы без учета долга 0,40 Доля долга 88,9% Доля собственного капитала 11,1% Ставка налога на прибыль 6% Бета акционерного капитала с учетом структуры капитала 3,41 Таблица 12 Расчет специфического риска Компании Уровень отпускных цен 1,0% Зависимость от ключевых потребителей 2,0% Зависимость от ключевых поставщиков 1,0% Премия за специфический риск Компании 1,1% Ниже приведен итоговый расчет ставки дисконтирования. Стоимость долга рассчитывалась как сумма кредитного спреда и процентной ставки. Таблица 13 Расчет ставки дисконтирования Ставка дисконтирования 9,82% Стоимость долга (RUR) 8,90% Доля долга 88,89% Расчетная стоимость собственного капитала (RUR) 21,43% Доля собственного капитала 11,11% Ставка налога на прибыль 6,00% На основе этих данных рассчитана средневзвешенная стоимость капитала (WACC), равная 8,71%.

21 Ключевые финансовые показатели проекта Таблица 14 Ключевые финансовые показатели проекта Показатель Значение Прибыль проекта, руб. 156 182 445 Баланс наличности на конец проекта, руб. 90 782 445 Чистый приведенный доход проекта, руб. 55 818 731 Внутренняя норма рентабельности, % 15,14% Период окупаемости, мес. 22,0 Дисконтированный период окупаемости, мес. 27,9 Общая стоимость проекта, руб. 90 000 000 Собственные средства 10 000 000 Заемные средства 80 000 000 Дисконтированная терминальная стоимость, руб. 151 285 382 Чистый приведенный доход проекта (NPV) показывает разницу входящих и исходящих денежных потоков проекта, приведенных к первому году со ставкой дисконтирования, равной ставке альтернативных вложений. В рамках расчетов, будущие потоки были продисконтированы по ставке 9,82% годовых. NPV данного проекта составит 55 818 731 рубль. Внутренняя норма рентабельности превышает средневзвешенную стоимость капитала, что характеризует проект как эффективный. Таблица 15 Прибыль проекта нарастающим итогом ИТОГО 2019 2020 2021 2022 Чистая прибыль 156182445 3916511 9838461 12515511 15024236 Прибыль нарастающим итогом 156182445 3916511 13754972 26270483 41294719 2023 2024 2025 2026 2027 Чистая прибыль 18161223 20162199 23035856 25728124 27800323 Прибыль нарастающим итогом 59455943 79618142 102653998 128382123 156182445

22 Прибыль проекта за 9 лет составит 156,2 млн. рублей. План финансирования Общая потребность проекта в денежных средствах составляет 90 млн. рублей, данная потребность складывается из следующих статей расходования: Таблица 16 Направление расходования средств Статья расходов Сумма Здание 87 000 000 Оборотные средства 3 000 000 Оборотные средства необходимы на выплату процентов по кредиту и выплату обязательств по расчетам с подрядчиками, персоналом. Финансирование проекта планируется произвести с привлечением кредита и внесением собственных средств. Таблица 17 Структура финансирования проекта Показатель Значение % Общая стоимость проекта, руб. 90 000 000 100% Собственные средства 10 000 000 11% Заемные средства 80 000 000 89% Получение финансирования проекта ожидается в августе 2019 года. Кредит Срок кредита составляет 7 лет. Процентная ставка по обслуживанию кредита – 8,9% годовых. За весь срок кредита будет выплачено 24 млн. рублей в виде процентов. Платежи ежеквартальные. График платежей процентов и выплат по возврату кредита представлен ниже: Рисунок 4 Прибыль проекта по годам, руб.

Made with FlippingBook

RkJQdWJsaXNoZXIy MTc0MzY4Mg==